Solo en 2021 hubo en España 93.505 divorcios, de los cuales en casi 37.000 no hubo acuerdo entre las partes, según el Servicio de Estadística del Consejo General del Poder Judicial.
Los inmuebles y su valoración o tasación es una de las disputas habituales tras la ruptura del matrimonio. A la hora de hablar del peritaje de valoraciones inmobiliarias, cabe destacar que existen dos tipos de análisis valorativos de común uso.
En primer lugar, se habla de valoración, como aquel documento de carácter meramente orientativo que trata de fijar el valor del inmueble. Esta evaluación se realiza teniendo en cuenta, generalmente, los datos ofrecidos por el catastro. Asimismo, se puede realizar sin ningún tipo de inconveniente de forma online, como en el caso de los teleperitajes, puesto que es una simple valoración estimatoria de la que el autor no responde en caso de disconformidad o no adecuación total.
El segundo método es el de la tasación, considerado mucho más trascendental y vinculante de cara a su validez como material probatorio. A diferencia de la valoración, la tasación consiste en un documento legal que certifica de forma fehaciente el valor de un inmueble en función de unos valores preestablecidos e impuestos por una normativa de obligado cumplimiento, que a su vez fija la metodología a seguir.
Las tasaciones de carácter inmobiliario se rigen por lo dispuesto en la Orden ECO/805/2003, que establece un sistema normativo de referencia para la valoración de inmuebles para diversas finalidades financieras. Dependiendo del destino del inmueble, la normativa establece las condiciones que regirán la tasación y como resultado se obtiene un valor conocido como valor de tasación.
Generalmente, este informe de tasación debe estar firmado por un técnico certificador, pero cuando la finalidad es hipotecaria este técnico deberá, asimismo, pertenecer a una de las instituciones de tasación reconocidas por el Banco de España.
El resto de los aspectos de valoración que la normativa dispone son los siguientes:
- Localización del inmueble y orientación.
- Servicios básicos y red de transportes cercanos.
- Superficie del inmueble y zonas comunes aprovechables
- Antigüedad, materiales de construcción y reformas posteriores.
Criterios para realizar una tasación
En cuanto a los criterios seguidos a la hora de llevar a cabo la tasación, se pueden seguir tres métodos diferentes. El primero y más utilizado generalmente es el criterio de referentes directos, que consiste en comparar propiedades similares para determinar el valor del inmueble que se quiere tasar. A continuación, y como criterio de uso subsidiario al anterior, se puede tomar de referencia el valor de reposición del inmueble, calculando el precio de construcción inicial según valores de referencia actuales y amortizando este valor teniendo en cuenta la antigüedad. Finalmente, como método estrictamente relacionado con el precio de alquiler del bien, se usa la capitalización de ingresos.
Las tasaciones inmobiliarias surgen como solución al objeto litigioso que puede ser la compraventa del inmueble en procesos de divorcio contencioso, separación o reparto de herencia, en los que una parte puede abusar de la ignorancia o asimetría de información de la otra. Cabe mencionar que es imprescindible que exista un régimen económico de gananciales para que se efectúe la liquidación de una vivienda por este tipo de procedimiento judicial y, como consecuencia, se designe el 50% de los bienes a cada una de las partes.
Ahora bien, en Perito Judicial Oficial sabemos que en los procesos litigiosos en los que abundan las discrepancias, el valor real del inmueble puede ser objeto de debate, y, como mencionábamos, de abuso. En el momento de obtención de un documento fehaciente del valor real del inmueble, cuando se ponen límites a ese atropello, indicando qué cuantía debe recibir cada una de las partes en el caso de que se opte por vender el inmueble o cuál es la importe que debe recibir el cónyuge que decide vender.
La tasación judicial por sí sola no resulta suficiente, puesto que el Perito debe estructurar las conclusiones, así como los fundamentos que las sustentan, en un informe.
Este será expuesto ante la autoridad judicial competente para su valoración, y a pesar de que el juez pueda tener conocimiento de la materia, el informe debe ser entendible para cualquier persona que no sea experta en el área.
En Perito Judicial Oficial contamos con verdaderos profesionales, con años de experiencia en este tipo de materias litigiosas, que se encargarán de tasar su inmueble con la máxima eficacia y adecuación posible, para poder ser expuesto en un procedimiento judicial siempre que sea necesario.
Si necesitas los servicios de un Perito, no dudes en ponerte en contacto con nosotros.